澳洲買房 | 如何用數據分析,找到適合的區域

by R 特
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這篇我想分享我花了最久的時間,也感到最驕傲的一個事前準備

我跟K大部分的時間都是住在農場,離市區遠到不行的地方

住市區也只住過幾個地方,沒有長住的區域

該買在哪個地區,就變成我們當時候最苦惱的問題

這篇我想用幾個方法,教你如何縮小你的買房區域,主要是自住房為主

投資房的話,考慮的點會完全不一樣

裡面有超極多乾貨,保證看完醍醐灌頂!

澳洲房型種類有哪些?

House

有院子的房子,可以是1或2層,有土地所有權,類似我們的透天

除了坎培拉有99年土地所有權限制外,其他地方都可以傳給後代

我曾經在看房的時候不設定價錢上限,看看有錢人的房子都是長怎樣?在哪區?

搜尋出來,河的附近都是貴貴的區域,一堆浮誇的現代風房子

其中印象最深刻的一間是浮誇的房子以外,還有一個已蓋好的網球場,哇~

Townhouse

連排房子,通常門牌會是ABC,很多的townhouse的牆壁是共用的,例如: 你的客廳牆跟隔壁的車庫牆是共用的。一般來說,townhouse的土地總面積和建築屋會比房子來的小

✽Strata Fee公共管理費:
Townhouse通常是切割地,車道和車道旁的花園是共用的
這時就需要公共管理費,會需要有人幫你打裡那片公共地區,就會收一個strata fee

Unit

一塊地切成好幾戶,如果你看到是分數的門牌,像是2/10, 3/15,通常都會是Unit,很多的退休養老的房子是Unit,大家共享前院和後院,因為較小,所以打理起來比較不會像house這麼費力

Apartment

就像是我們的公寓或大樓,通常是3樓以上會叫做Apartment,會有公共設施,像是健身房、游泳池、撞球桌球房、會客室等設施,大部分的Apartment都有防盜設施,需要刷卡進入,有些則會有管理員。因為有很多的公共設施,所以公共管理費strata fee相對也會比較高

靠近市區的apartment,因為機能方便,有時候一季的管理費會高達1500-2000AU

Villa

一層樓的townhouse,通常面積也會小一些,也會有很多退休養老房

Granny Flat

孝親房,因為house的空地通常特別大,可已切割一片出來規劃小面積的孝親房,通常可以蓋1-3房不等

州政府的公共建設案

Image by macrovector on Freepik

相較於其他洲,西澳是一個還在開發的地區,很多交通建設都還在進行中

待在澳洲的這幾年,看到西澳的改變,慢慢從鳥不生蛋的地方變成鳥可以築巢的地方

西澳正在蓬勃發展中,如果可以在建設前就買到寶地,房價之後肯定水漲船高

還沒買房前,我從農場開車回市區的路上,都會注意路旁的工程路牌,有時候可能正是有建案在進行

那時候農場回市區只能走省道,沒有高速高路可以走

有幾年回市區的時候,就看到很多工程在做

結果一查,不得了,原來是一條可以從郊區直通市區的高速公路

蓋完後,到市區省了15分鐘,對郊區人來說,簡直感動落淚

這個網站給你們參考,交通跟住的地方習習相關,越方便的地方,大家越喜歡

資訊非常透明,什麼建案什麼時候預計會進行,通通寫在網站上

整個西澳交通建案全都在這個網站

『西澳公共交通建設案』

學區選擇

Image by storyset on Freepik

大家會覺得只有亞洲人才重學區

不不不~外國人同樣很重視

通常學區好的地區,房價也會比較高

參考這個網站,可以查到各洲的好學校區域,不只好學校,還可以看到進步最多的學校

點路網站後,依序點選

左手邊school ranking ➞點選primary 或是 secondary➞然後點選rating➞選擇洲別➞會有個年份的學校排名和3個分類,分別是頂尖的學校、歷年以來都好的學校、最佳進步獎學校➞就可以看到學校明和郵遞區號,是公立的還是私立

學校查詢網站

◉Primary: 5-11 歲
◉Secondary: 12-18歲
就跟台灣一樣,如果學區都一樣的話,朋友圈就不用重新建立
不一樣的話,就需要試著融入新學校的圈子,有時候媽媽們也須考慮到這點

如何找到適合自己預算的區域?

Freepik

之前看房子的時候,使用Reiwa的網站找到了全伯斯區域的中位價

把數據貼到Excel,按照價格高低排出順序,也因此找到了很多不知名的區域

可惜Reiwa網站改版了,雖然各區的數據變得清楚了,卻沒有整個西澳的中位價

首先,用「郊區中位價格」這個網站,找到在預算內的地區,再使用Reiwa的網站看看區域更詳細的資料,像是透天和公寓的價錢分別是多少? 房數價格分別是多少?

郊區中位價格

REIWA 網站

使用幾個小技巧,找到安全的區域

找到自己預算內的房子後,接下來就是很重要的步驟

算出該區的犯罪率,在澳洲不管好區或壞區,都會有入室搶劫的事件,非常頻繁,這也是為什麼很多澳洲人都養狗

那你可能會想說,如果好區也會被搶,那我還要知道幹嘛?

雖然是機率問題,但是30%跟3%比起來,風險還是大上許多

使用下面幾個方式,幫助你在區域選擇時理性判斷

犯罪率 = 犯罪數 / 地區總人口*100

使用以下2個網站,找出各年度總人口數和犯罪率

西澳犯罪率查詢

如果你很在乎有兇殺或是囚禁人身自由

算完犯罪率後,可以再看細項的數據

人口普查數據Census

人口普查數據裡面有很多資料,包括該區的教育程度、年齡層、種族多樣性、移民國家來源、宗教、語言使用等等

如果你堆該區有興趣,不妨多看看該區數據是什麼

來囉 ! 來算數學囉 !

20162021
64 %67 %

我理想的犯罪率是10%以下,你看完這個數據,大概就會知道

哇嗚~犯罪率有點高的嚇人,如果你想確定一下是不是計算機壞掉了

就可以再參考Homely這個網站,看看大家怎麼評論這區

有些人會很細心的留言,連哪條街盡量不要住,都會寫出來

Homely

如果你用數據找到喜歡的區域,就像你找到你喜歡的對象,你想要進一步了解的話

就加入該區的FB社團,看裡面大家都在發什麼文

我曾經在一個想買的區域,看到居民分享他們家的後院攝影機,錄到白天有個人,拿著石頭瘋狂砸後院的窗戶,試圖要入室搶劫,白天欸?

加入自己喜歡區域的FB討論群,了解社區發生的事,也可以幫助你更了解這個社區,是否符合你的期待

除了地區社團,也可以上reddit看看,有沒有什麼該區的資訊

晚上送Uber eat,順便巡視區域和居住的人

我們在COVID的那段時間,開始送Uber EAT

一來可以開發我們沒吃過的的小店

更重要的是,我們可以透過送Uber eat,順便看看那區的晚上是否安全

我們曾經送過一區,那區是在我們的預算內,而且房子也蓋得很現代,房子面積大

某晚送Uber的時候,有一對詭異的男女走在街上,剛好就是我要去送餐的那戶附近

他們看起來可能是吸毒或是心智不正常,我等了他們經過後,才下車送餐

這次經驗後,我們才對這個區域死心,即便那裡的價錢和地坪實在太誘人

但是安全還是要擺第一!!

該區比較多什麼類型的房子

Image by upklyak on Freepik

每個區域的規畫不同,有些區域很多公寓,有些則是很多連排房子

有些是大塊的地,有些則是大塊地切分成2-3間房子

房子越多,也就代表你的鄰居會越多,有好有壞,遇到好鄰居要心存感恩

至於遇到壞鄰居,就是個無盡的慢性折磨

所以記得在看房時,敲敲門跟鄰居聊個天吧!

什麼時候買 ?

可以參考Reiwa的各年房價趨勢,跟看股票趨勢一樣,起起浮浮

記得西澳2014年的時候,房價也是貴桑桑

2018年西澳的房市開始往下掉,2020 COVID的時後則是到了低點

COVID期間,西澳的封關政策很嚴格,讓西澳的染COVID人數沒有這麼高

也造成了一波,東澳往西澳移的現象,加上澳洲開關,各國人湧入

讓2021-2022年度的房市往上飆,目前還在持續上漲中,買房這個時間點,誰也說不準,但是也真的急不得!

另外,多聽ABC News Daily,上面有時候會有房價和銀行利率的消息,和關注Reiwa的數據,也都是在買房前不錯的預習功課之一

我們在買房前,做了很多功課,用了上述這些方式,讓完全沒有長住在市區的我們,找到很適合的區域

那時候製作的簡易犯罪率表格,心目中的犯罪率是10%以下,用這個方式幫助我們篩選掉很多區域

我會再花一篇的篇幅,紀錄一下第一次買房的心得與經過,過了一年,有些畫面和過程仍是歷歷在目

希望這篇可以幫助大家找到自己喜歡的區域

如果你喜歡買房相關的文章,也可以看看這幾篇文章

➤澳洲買房 | 需要準備多少頭期款?第一次買房的過程與感想

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