這次來分享2022才發生的人蔘大事 – 買房子
到現在還是覺得在作夢，但是肩膀上的房貸負擔感覺很真實，大家要跟這世界上最合法的流氓機構 銀行做交易前，先看看這篇，深思熟慮一下
讓你買下人蔘最貴的物品後，不會感到這麼有壓力
我想大部分的人都會幻想有一個屬於自己的窩，我也一樣，我把仲介賣的房子樣品書，把喜歡的房子剪成一塊夢想板，每次工作委屈覺得煩的時候，就拿出來看看
在買房子前，看了很多的文章，參考很多的網站，最後才找到我們喜歡的房子
乾貨滿滿的買房篇，看完保證醍醐灌頂 ➤澳洲買房 | 如何用數據分析，找到適合的區域
所以想把買房分成幾篇來分享，記錄買房子這件人蔘大事
什麼人可以在澳洲買房?
永久居留居民或是澳洲公民，可以購買任一物件，如果是非居民，只能購買
1.新蓋房 2.空地 3.已建的住宅，需要重新打掉重蓋去增加房數
不好找到借貸銀行，幾乎都需要全付款，不然就是借貸利率超高
除此之外，還要Foreign Investment Review Board (FIRB)的許可才行
申請費用依照房子價格而有所不同
下圖為2023-2024財務年度
(本站不會更新數據，點圖至官網)
銀行借貸方式
在澳洲的銀行，分成固定利率(fixed rate)和變動利率(variable rate)
固定利率可以約定幾年，依照銀行會有所不同;變動利率則是跟著澳洲中央銀行浮動
選擇哪一個，都各有利弊
如果是選擇在COVID的時候，使用固定利率5年，把利率訂在低點的話，真的很划算
你也很好計算，一年需要繳的房貸會需要多少?
至於變動利率，就要有比較多的儲備資金
以防利率一直不斷的上升，而壓縮到每個月可以用的現金流
✲比較率 Comparison rate 在銀行官網上，你都會看到一個比較利率(Comparison rate)，這個數值很重要 銀行有很多的不同方案，像是固定利率和變動利率，固定利率還可以鎖定年份，有1-5年的選擇，不同方案所需的年費也不同，加總還款年份內額外的年費和利率，就會得出比較率 大家常會看到固定利率有比較低的利率，但是加完還款年份的年費和手續費，綜合下來反而有比較大的比較率，所以大家記得也把這個數值考慮進去
數值比較下來，變動利率的比較率通常會低於固定利率，也為什麼比較多人願意冒大一點的風險選擇變動利率，當然各有好壞，大家依照自己的情況斟酌
以下用Westpac的官網上房貸為例
借貸能力
上網搜尋各大銀行，都會有一個簡易的計算機
你只要填入
◉想要借款多少？
◉是否有子女？
◉稅前收入多少？
◉月花費是多少？
◉是否有信用卡額度？
◉變動利率或是固定利率？
◉借貸成數多少？
只要這些資訊，就可以算出來銀行大概會下批多少錢，借貸多少會隨著利率的升高而有所增減，利率和借款成反比
➳利率越高，借款越少
每月還款金額
在各大銀行網頁，都有簡易的計算機可以計算，填入借款金額、幾年還款、使用變動利率還是固定利率，就可以得出每個月須還款的金額
房貸佔每月薪水的30％以內，是比較舒服的狀態，如果超過三分之一或是二分之一，就可能會壓縮到生活品質
選用變動利率的話，記得一定要做好可運用的備用現金流
觀察變動利率走向
使用變動利率，是一個跟未來未知做賭注的選擇，買房前，可以參考澳洲儲備銀行ＲＢＡ的動向
RBA每個月的第一個禮拜二會宣布是否加息，向RBA借貸的各大銀行，就會決定加息或不變 ，通常都會加（苦笑）
如果參考2008年金融大海嘯的數據，為了壓下通膨率 (正常情況為2-3%)
ＲＢＡ的現金利率上升到了7.25，所以推測當時候的4大銀行借貸利率應該會是至少8%，這也是需要考慮進去的因素，假設遇到金融海嘯或是疫情等嚴峻經濟考驗，利率上升到8%，借款的金額會變成多少? 這也是很重要的參考點
點下圖，可連至ＲＢＡ網站
除了房價以外的隱藏費用
看完可借貸的金額和每月還款後，再來就是除了房價以外的買房隱藏費用，頭期款以外，還需要準備這些隱藏費用的款項
更詳細的比較資訊，可以點擊圖片，參考這篇由realestate所寫的文章
裡面有在各洲，在都是買500K的房子下所需要的隱藏費用，並且細分成是第一次買房或是投資房，在最後一行的總數中，你會看到額外的3萬7，那就是所謂的隱藏費用
◉印花稅 （各洲不同）
◉產權轉讓和法律費用Conveyancing and legal fees
◉建築檢查和害蟲檢查 Building inspection and pest inspection
◉抵押登記費Mortgage registration fee
◉轉讓費Transfer fee
◉貸款申請費Loan application fee
◉貸款人的抵押貸款保險 （ＬＭＩ）Lenders’ mortgage insurance ：
這個保借貸給你的銀行的保險
✯貸款成數小於80%，不需要支付ＬＭＩ
◉市政費和污水處理費Council and water rates
第一次買房，有什麼優惠？
只要是滿足新蓋房或是買地蓋房，都可以收到政府補助的10000元
點擊參考First home owner grant (FHOG）
這篇說了這麼多，希望大家可以在買完房子後，不會有種夢破碎的感覺
買房子是一個馬拉松式的長跑，而非衝刺猛進的短跑，不會因為衝刺的短跑，集到了頭期款，而花費就此結束
不～ 買到房子後
才是水龍頭打開的時候，源源不絕的花費每個月都等著你～
但是有自己的窩還是最舒服呀 !
比喻房貸是甜蜜的負擔，一點也不為過~
